Ключови думи: договор за наем, прекратяване, разваляне, неустойка, всички наемни вноски до края на договора, адвокат, Пловдив, София
Възможно ли е наемодателят да претендира от наемателя под формата на неустойка всички оставащи наемни вноски след прекратяване на договора за наем и след връщане на наетата вещ, когато страните изрично са уговорили такава последица при едностранно прекратяване на наемния договор от наемателя?
Въпросът е много актуален, доколкото предвид създалата се ситуация в страна много наематели са поставени в положение да искат прекратяване на сключените от тях договори за наем. Често се среща в договорите за наем да има уговорена неустойка при прекратяване или разваляне на договора, че наемателят ще има задължение да заплати всички оставащи наемни вноски до края на срока на договора.
Този въпрос е допуснат до касационно обжалване с определение № 82/29.01.2016г. по т.д. № 1226/15г. на ВКС, I т.о.
След постановяване на горепосоченото определение с Решение № 193/09.05.2016г. по т.д. № 2659/2014г. на ВКС , I т.о. и Решение № 219/09.05.2016г. по т.д. № 203/2015г. на ВКС , I т.о. е създадената по реда на чл.290 ГПК задължителна съдебна практика, с която се формира отговор, че уговорка в договор за финансов лизинг, че при предсрочно прекратяване на договора по вина на лизингополучателя, последният има задължение да заплати лизинговите вноски за периода от прекратяването /развалянето/ до края на срока на договора има характер на неустойка за вредите от развалянето, като неустоечната клауза, е нищожна, поради противоречието й с добрите нрави.
Доколкото договорът за наем проявява по някои свои правни последици сходство с договора за лизинг на вещ, така даденото разрешение има приложение и към въпроса за уговорената при прекратяване на наемен договор неустойка в размер на оставащите до изтичане на срока наемни вноски.
С оглед характера на насрещните престации – за продължително изпълнение на наемодателя /предоставяне на ползването на вещта/ и за периодично изпълнение на наемателя /за заплащане на наемната цена/, както развалянето на този договор, така и прекратяването му има действие за в бъдеще.
На осн. чл.238 ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя – защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при отчитане на правилото по чл.237, ал.2 ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ.
Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на осн. чл.9 ЗЗД страните по договор за наем могат да включат клауза за едностранното му прекратяване преди изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една определена от тях. Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка за вредите от предсрочното прекратяване на срочен договор за наем, но само в рамките на присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за неустойка би била нищожна, поради накърняване на добрите нрави, за което съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не към последващ момент – т.3 от Тълкувателно решение № 1/ 15.06.2010г. по тълк.д. № 1/ 2009г. на ОСТК на ВКС.
При тази преценка следва да се изходи преди всичко от характерните особености на договора за наем и вида на насрещните престации: наемодателят се задължава да предостави на наемателя ползването на една вещ срещу наемна цена, а наемателят – да я заплати, но само срещу отстъпеното му ползване. При прекратяване на договора за наем наемодателят не получава наемна цена, но може да отдаде вещта за ползване на друго лице, от което да реализира пропусната печалба. От друга страна, ако е уговорена неустойка при предсрочно прекратяване на договор за наем от наемателя, в размер на всички неплатени по договора наемни вноски до края на срока му, наемодателят по прекратения наемен договор ще получи имуществена облага от насрещната страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше прекратен, но без да се предоставя ползването на вещта. Следователно уговорената по този начин неустойка за предсрочно прекратяване излиза извън по-горе очертаните функции на неустойката, създава условия за неоснователно обогатяване на бившия наемодател и нарушава принципа за справедливост.
Предвид изложеното отговорът на поставения материалноправен въпрос е, че уговорката за неустойка в полза на наемодателя при предсрочно прекратяване от наемателя на договор за наем, определена в размер на наемните вноски за периода от прекратяване на договора до изтичане на уговорения в него срок, е нищожна, поради противоречие с добрите нрави на осн. чл.26,ал.1 пр.3 ЗЗД. Така е прието в Решение № 110 от 21.07.2016 г. по т. д. № 1226/2015 г. на ВКС, I т. о.
За контакти – адвокат Маргарита Балабанова