Ключови думи: вписване на акт, Агенцията по вписванията, обхват на проверката, охранително производство, адвокат
Какъв е предметният обхват на проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 ПВ относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона.
По този въпрос едни съдилища приемат, че в рамките на охранителното производство и в производството по чл.577 ГПК е недопустимо да се проверяват материалноправните предпоставки на акта, чието вписване се иска. Съдията по вписванията може да откаже вписване само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен съобразно изискванията за форма и ако няма необходимото съдържание.
Други съдилища приемат, че съдията по вписванията може да проверява нищожен ли е актът с оглед документираното в него съдържание и да откаже вписване, ако сделката, обективирана в акта, има невъзможен предмет, сключена е при противоречия с материалния закон или при наличие на други основания за нищожност.
Като изхожда от характера на производството по вписване, ОСГТК на ВКС намира за правилно първото становище. Вписването (като родово понятие, включващо вписване в тесен смисъл, отбелязване и заличаване) е едностранно охранително производство, в чиито рамки не е допустимо да се разрешават правни спорове. Касае се акт на безспорна администрация, оказване на съдействие при законосъобразно развитие на граждански правоотношения. Целта е оповестяване на актове, с които се извършват сделки с недвижими имоти, на други актове, които имат значение за вещни права, както и наличието на спорове относно права върху вещи. Законодателят регламентира вписването като вид нотариално удостоверяване съгласно чл.569 т.5 ГПК, но това е направено само с оглед субсидиарното прилагане на правилата за охранителните и нотариалните производства и не заличава спецификите на вписването. На такова подлежат и нотариалните актове, с които се прехвърлят или които констатират вещни права, а при тяхното съставяне правилата за извършване на нотариални удостоверявания са адресирани към друго длъжностно лице – нотариуса, който е съставил акта. Именно той е бил длъжен да провери противоречи ли сделката, която е сезиран да 10 удостовери, на закона и добрите нрави. Съдията по вписванията не е орган, който има правомощия да контролира дейността на нотариуса, а ако се приеме, че и той е овластен с правото да проверява съответствието на сделката с императивни законови правила или добрите нрави, фактически до такъв резултат би се достигнало.
Като се има предвид основната цел на вписването – осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може да се възложи на съдията по вписванията да проверява материалноправните предпоставки на вписания акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес – да го атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт лица и спорът да бъде решен със сила на пресъдено нещо. Такъв спор пред съдията по вписванията не може да бъде заявен, нито пък той би имал право да откаже вписване под предлог, че съществуването на такъв спор му е известен или защото би могло да възникне такъв.
Недопустимо е да се отказва вписване на акт за сделка с недвижим имот по съображения, че той не отговаря на изискванията за самостоятелен обект (невъзможен предмет), по съображения, че със сделката се цели постигане на забранен резултат (заобикаляне на закона); по съображения, извлечени от пар.6-8 ПР ЗУТ (нарушения на закона и невъзможен предмет); по съображения за несбъдване на предвидено в договора отлагателно условие; по съображения, че с нотариален акт за поправка или изменение на предходен нотариален акт се подменя съдържанието на първоначално съставения акт. Само ако закон изрично натоварва съдията по вписванията да действа в качеството на нотариус, той може да извършва проверката, която е в правомощията на нотариуса и да откаже да извърши вписването въз основа на резултатите от тази проверка. Отказът на съдията по вписванията може да бъде мотивиран с обстоятелството, че представеният акт не подлежи на вписване (чл.32а ПВ), като се изхожда от неговото съдържание.
Подлежащите на вписване актове са посочени неизчерпателно в чл. 4 ПВ, изброяване има и в други в нормативни актове – ЗУТ, ТЗ, Закон за особените залози и др. По правило не подлежат на вписване вещно-прехвърлителни сделки за движими вещи и може да бъде отказано вписване на акт за такава сделка, но само ако няма никакво съмнение относно естеството на вещта. Ако е възможен спор дали вещта съставлява недвижимост, вписването не може да бъде отказано по вече изложените съображения, че съдията по вписванията не може да разрешава правни спорове, нито да повдига такива.
Отказът може да бъде основан и на съображения за местна некомпетентност на съдията по вписванията (чл.570 ал.1 ГПК, чл.7 ПВ), за наличието на която се следи служебно. 11 Той може да бъде основан и на съображения, извлечени от формата на акта. Изхожда се от наименованието на самия акт – съдията по вписванията не може да откаже, например, вписването на акт за правна сделка, по съображения, че от съдържанието е видно, че се касае за друг вид договор и за него формата не е спазена. При проверката на формата съдията по вписванията следи за спазване на правилото, че се вписват актове, извършени по нотариален ред или с нотариално заверен подпис (чл.3 ал.1 ПВ), но като се отчита, че специален закон може да урежда и вписването на акт в писмена форма (напр. чл.73 ал.5 ТЗ).
Актовете, издадени от надлежни държавни органи също се нуждаят само от писмена форма, но трябва да съдържат реквизитите, които са предвидени в съответния нормативен акт. Може да бъде отказано вписване на акт, който не е подписан, тъй като проверката за наличие на подпис е елемент от проверката на формата на акта. Може да бъде отказано вписване на представения акт и ако той няма необходимото съдържание.
Проверката на съдържанието на акта е в две насоки: идентификация на страните (чл.6 ал.1 б.„А” ПВ) и идентификация на имота (чл.6 ал.1 б.„В” ПВ). Ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, съдията по вписванията може да откаже вписването на акт за него, в случай че не са посочени данните по чл. 60, т. 1 – 7 ЗКИР. Когато законът допуска вписване на актове, които не се отнасят до индивидуално определени имоти (напр. договори за прехвърляне на наследство, преписи от завещания и др.), не се проверява индивидуализацията на имота в акта и не може да се откаже вписване поради липса на такава. Може да бъде отказано вписване ако не е внесена дължимата за това такса, ако липсва скица-копие от кадастралната карта съгласно чл.6 ал.3 ПВ, ако не са представени доказателства за изпълнението на изискванията на чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
Съгласно т. 6. (1) от Правилника за вписванията подлежащите на вписване актове трябва да съдържат:
а) собственото, бащиното и фамилното име (име, съобразно отечественото право), местожителството (постоянният адрес) и единният граждански номер на страните, в случаите на чл. 3 ЗРБУЛСТАТ, ЛНЧ или код по БУЛСТАТ, а когато няма такъв – мястото и датата на раждане; когато една от страните e търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията – ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ;
б) датата и мястото на издаването на акта;
в) описанието на имота, до който се отнася актът, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите;
г) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес.
(2) Описание на имота не се изисква при:
а) преписите от обявени завещания, независимо от това дали в акта е посочен недвижим имот и дали на ползващото се лице е известно дали и кои недвижими имоти се намират в съответния съдебен район;
б) актовете, които имат за предмет съвкупност, елемент от която може да е недвижим имот, договори за прехвърляне на наследство, актове за преобразуване на търговски дружества, договори за залог и за прехвърляне на търговско предприятие, независимо от това дали в акта е посочен недвижим имот и дали на ползващото се лице е известно дали и кои недвижими имоти се намират в съответния съдебен район.
(3) Когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1 – 7 от Закона за кадастъра и имотния регистър . В тези случаи към акта се прилага скица, скица-проект, схема или схема-проект, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър, или нотариално удостоверени преписи от такива.
(4) Алинея 3 не се прилага при вписвания, отбелязвания и заличавания по чл. 11, 17, 18, 19, 22, чл. 22а, ал. 1 и 3, чл. 23, 24, 25, 26 и 31.
Не може да бъде отказано вписване на съдебни актове по съображения, че не отговарят на изискванията за форма или съдържание. Съдията по вписванията не е компетентен да проверява съдебни актове, защото съдът има контролни функции по отношение на него, а не обратно. Когато е представено за вписване съдебно решение, което нормативен акт предвижда да бъде вписано, съдията по вписванията е длъжен да го впише, независимо от неговото съдържание. Никаква проверка не може да бъде извършвана и в хипотезата на постановен съдебен акт в производство по чл.577 ГПК – в този случай съдът е решил спора по същество (чл.278 ал.2 изр.1 ГПК), т.е. той разпорежда извършването на вписването. Съдията по вписванията не може да издава друг акт след съдебния, нито позитивен, нито отказ. Идентично разрешение следва да бъде дадено тогава, когато съдът нарежда вписване на възбрана върху недвижим имот със свое определение. То не може да бъде контролирано от съдията по вписванията.
Може да бъде отказано вписване на искови молби или на молби за отмяна на влезли в сила решения, ако те не отговарят на изискването за 12 идентификация на страните и имота. Съгласно чл.12 ПВ вписването или отбелязването на искови молби (респективно – на молби за отмяна) се извършва по искане на страната, след като молбата е постъпила в съда и по нея е събрана дължимата такса. Не се изисква нарочен акт на съда за извършване на вписването, поради което съдията по вписванията е задължен да провери молбата за съответствието й с правилото на чл.6 ПВ (чл.12 ал.1 изр.2 ПВ). Изключение съставлява случаят, в който съдът е разпоредил вписването – тогава той е проверил редовността на исковата молба и съдията по вписванията не може да подлага на контрол неговата преценка. Не може да бъде отказано вписване на първи акт за придобиване на недвижим имот от чуждестранно юридическо лице, което няма съдебна регистрация в Република България, защото в акта не е посочен код по БУЛСТАТ (чл.6 ал.1 б.”А” предл. последно ПВ). Съображенията за това са, че в тази част ПВ противоречи на правилото на чл.3 ал.1 т.5 б.”В” от Закона за регистър БУЛСТАТ. Това правило допуска вписване в регистър БУЛСТАТ само на това чуждестранно лице, което вече е придобило недвижим имот в страната. Преди придобиване на първи недвижим имот, чуждестранното юридическо лице без съдебна регистрация в страната по закон не би могло да има код по БУЛСТАТ, поради което съдията по вписванията няма право да откаже извършване на вписване на акт на основание липсата на такъв код.
С тези съображения в т. 6 на Тълкувателно решение 7/2012 на ОСГТК на ВКС е прието следното: Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а ал.1 от Правилника за вписванията относно това, дали представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закон.
За въпроси и повече информация – адв. д-р Маргарита Балабанова