Решение на общото събрание на ООД за разпореждане с имот

решение на общото събрание

Ключови думи: решение на общото събрание, ООД, ЕООД, недвижим имот, управител, действителност, търговско право, адвокат, Пловдив

 

Необходимо ли е решение на Общото събрание на дружество с ограничена отговорност за разпореждане с недвижим имот – собственост на дружеството или вещно право върху него, в съответствие с компетентността на Общото събрание, предвидена в чл. 137, ал. 1, т. 7 от Търговския закон, за действителността на разпоредителна сделка, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители)?

Поставеният въпрос е решен с Тълкувателно решение № 3/2013 от  15 ноември 2013 год. по тълкувателно дело № 3 по описа за 2013 г. на ОСГТК на ВКС (www.vks.bg).

За решаването на въпроса следва да се имат предвид особеностите на органното представителство на юридическите лица. Органите на ЮЛ са средство, чрез което волята на ЮЛ се формира и изразява по отношение на трети лица. Органите на ЮЛ съвпадат със самото ЮЛ. Волята на органите се обявява за воля на ЮЛ, а действията им – за негови действия. При юридическите лица процесът на волеобразуване и процесът на волеизявяване са отделени и са в компетентност на различни органи.

Общото събрание на дружество с ограничена отговорност е волеобразуващ орган – с взетите решения по въпросите за управление, посочени неизчерпателно в чл. 137 ал. 1 ТЗ, се изразява общата воля на съдружниците. Компетенциите на управителя включват управленска дейност – организиране и ръководство дейността на дружеството, както и дейност, като волеизявяващ орган. Действията, извършени от управителя, обвързват дружеството. Подчинеността на управителя на решенията на общото събрание (чл. 141, ал. 1 ТЗ) има действие само във вътрешните отношения, а в отношенията на дружеството с трети лица управителят не е ограничен в правомощията си. Освен ограничения, предвидени в дружествения договор при множество управители, съгласно чл. 141, ал. 2, пр. 3 ТЗ, „други ограничения на представителната власт на управителя нямат действие по отношение на трети лица”. Липсва и нормативно установено стесняване на представителната власт на управителя. Очевидна е разликата на съответните разпоредби за ООД в ТЗ с чл. 114 ал. 1 от Закона за публично предлагане на ценни книжа – разпоредба, която изрично ограничава представителната власт на органните представители на публичните дружества, като изисква за изброените в нея категории сделки предварително овластяване от общото събрание на акционерите. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правомощието на представителния орган да изразява воля. Липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно­организационен характер не съставляват липса на съгласие. Те имат правно значение само в отношенията между дружеството и управителя за евентуална отговорност за вреди на последния към дружеството.

При органното представителство необходимостта от защита на интересите на дружеството с установеното в закона изискване за предварително решение от дружествен орган за сключване на разпоредителна сделка, следва да се преценява във връзка с необходимостта да се гарантират сигурността, стабилността и бързината на търговския оборот и да се защитят интересите на третите лица. Сделките, сключени от управителя, се преценяват като действителни поради наличие на воля при сключването им. Въпросът дали управителят е действал без предходно решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, е от значение за вътрешните му отношения с дружеството и е без значение за третите лица, които нямат задължение да проверяват какво е прието в дружествения договор за представителството, нито дали има решение на ОС по въпроси от неговата компетентност.

Сключването на предварителен договор не съставлява действие на придобиване или отчуждаване по смисъла на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, но доколкото всяка от страните има право да иска обявяването му за окончателен, следва да се приеме, че липсата на решение на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ, не опорочава предварителния договор и не е пречка за обявяването му за окончателен. Органният представител е изявил съгласието на ООД за поемане на задължението със сключване на предварителния договор. Решението на ОС по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е условие, без което договорът да не може да бъде обявен за окончателен, не е елемент от фактическия състав на сделката, който заедно с волеизявлението, да доведе до желаното правно действие. Нормата на чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ регулира управлението на дружеството, но не засяга правото на представляващия да изразява воля, липсата на решение по чл. 137, ал. 1, т.7 ТЗ не може да се противопостави на третите лица и несъответствия от вътрешно – организационен характер не съставляват липса на съгласие и имат правно значение само в отношенията между дружеството и управителя.

По изложените съображения Общото събрание на Гражданска и Търговска колегии на Върховен касационен съд с Тълкувателно решение № 3/2013г. приема, че решение на ОС на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители).

 

За повече информация и контакти – адвокат Маргарита Балабанова